Plazo para reclamar los gastos de la hipoteca
En este último año han salido diversas noticias relacionadas con el plazo que tenemos para poder reclamar los gastos derivados de la hipoteca, pero, antes de eso, hay que conocer cuáles son los gastos que podemos reclamar.
Gastos reclamables
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (“TS”) ha ido interpretando progresivamente cuáles eran aquellos gastos que podrían reclamarse al banco en virtud de la nulidad de sus cláusulas.
- 23 diciembre de 2015 – una Sentencia del Tribunal Supremo estableció que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización.
- Noviembre de 2018 – el TS cambió de criterio respecto a quién debe asumir el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (“AJD”), estableciendo que es el consumidor el que debe asumir ese gasto
- 23 enero de 2019 – el TS fijó el reparto de los gastos de manera que los consumidores solo podrán reclamar la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día (sin contar el AJD)
- 16 de julio 2020 – El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (“TJUE”) señala que han de ser devueltos los gastos derivados de una cláusula abusiva, ya que si esta se considera nula (como si nunca hubiera existido) la consecuencia inmediata ha de ser «el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula».
Se puede decir que son reclamables aquellos gastos de nuestra hipoteca cuyas cláusulas hayan sido declaradas nulas, y estos son los siguientes:
Gastos de gestoría
Gastos de registro de propiedad
Gastos de tasación
La mitad de los gastos de notaría.
¿Cuál es el plazo que tengo para reclamarlos?
La acción para reclamar los gastos hipotecarios tenía previsto un plazo de prescripción establecido en el código civil. Hasta el año 2015 el plazo de prescripción era de 15 años, no obstante, este artículo se modificó con la Ley 42/2015, de 5 de octubre, reduciendo dicho plazo a 5 años.
Esto trajo consigo diversas interpretaciones sobre cuando comenzaba a correr el plazo. Inicialmente, los bancos sostenían que el plazo empezaba a contar desde la firma de la hipoteca. Sin embargo, tras la anulación de estas cláusulas por parte de nuestro Tribunal Supremo, se argumentó que el plazo comenzaba a correr a partir de la fecha en que se emitieron y se hicieron públicas dichas sentencias, y cuando la jurisprudencia al respecto se volvió conocida y reconocida.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado en diversas ocasiones durante este año.
En su sentencia de 25 de enero de 2024 determinó que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios no debe comenzar a contar hasta que el consumidor sea consciente de que una cláusula es abusiva. Además, se resaltó que el consumidor, aparte de conocer sus derechos, debe contar con el tiempo suficiente para preparar y presentar adecuadamente una reclamación contra dichas cláusulas abusivas. La sentencia también consideró que la interpretación nacional que fija el inicio del plazo basándose en la existencia de jurisprudencia consolidada es contraria a la Directiva 93/13, ya que, a diferencia de los bancos, el consumidor no tiene por qué estar al tanto de ese conocimiento especializado.
El TJUE con su sentencia de 25 de abril de 2024 va aún más allá en cuanto a la protección de los consumidores. El nuevo criterio que establece es que el plazo de prescripción comienza a contar cuando la cláusula se declara nula por resolución judicial, sin tener en cuenta cuando se firmó la hipoteca.
Por lo tanto, todavía estás a tiempo de reclamar los gastos de tu hipoteca, incluso que tu hipoteca se haya firmado hace más de 5, 10, 15… años